가장 먼저 확인할 사항은 ‘환산보증금’이다. 이는 월 차임의 100배에 보증금을 합한 금액으로, 이 환산보증금이 법률이 정하는 기준을 넘지 않는 경우 임차인의 지위가 보다 강하게 인정되고, 기준을 초과하는 경우 제한된 범위에서 임차인 지위가 보호된다.

 

환산보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는데, 지역별로 그 금액이 다르고 금액도 수시로 변동된다.

 

2018년 6월 기준으로 환산보증금은 서울특별시 6억1000만원, 부산광역시 5억원, 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 3억9000만원, 그 밖의 지역은 2억7000만원이다.

 

환산보증금 이하 임대차계약의 경우 상가건물 임대차보호법이 모두 적용돼 임차인이 강하게 보호받을 수 있다.

그러나  상가건물 임대차보호법이 정한 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 경우에는 상가건물 임대차보호법 중 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조만 적용되고 나머지 법률관계는 임대차에 대한 일반법인 민법만 적용된다.

 

환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되는 상가건물 임대차보호법 규정은 다음과 같자.

 

임차인이 건물인도를 받은 후 사업자등록을 신청하면 제3자에 대해 대항력을 갖는다(제3조). 그리고 임차인이 갱신요구를 하는 경우 갱신거절할 법정 사유가 없는 한 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없다(제10조 제1항).

 

이 경우 계약갱신은 최초 임대차계약일로부터 5년까지 가능하다(제10조 제2항). 그리고 갱신되는 임대차의 경우 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 하지만 임대인이 차임과 보증금을 갱신할 수 있고, 이에 법적인 제한은 없다(제10조 제3항 본문, 단서는 환산보증금 초과하는 임대차에 적용하지 않음).

 

오히려 임대인은 상가건물에 대한 경제사정 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다(제10조의2). 그리고 임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다(제10조의8).

 

상가건물 임대차보호법의 꽃이라고 할 수 있는 권리금보호규정 역시 환산보증금 초과하는 임대차의 경우에도 해당 건물이 대규모점포 또는 준대규모점포가 아닌 이상 적용된다.

 

이에 따라 임차인은 새로 임차인이 되려는 자 사이에 권리금을 주고받을 기회를 보장받을 수 있고 임대인은 임차인 자신이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다(제10조의4, 제10조의5).

 

‘대규모점포’라 하면 쉽게 대형자본이 개입된 이마트, 하이마트와 같은 상가를 생각하면 된다.

 

상가건물 임대차보호법에 위반되는 약정을 해 임차인에게 불리한 지위를 부여하는 경우 이와 같은 약정은 무효가 된다(제15조). 따라서 임대차계약서상 상가건물 임대차보호법에 반해 임차인의 권리를 박탈하는 조항은 그 자체로 효력을 인정받을 수 없다. 

하지만 임차인 권리를 부당하게 박탈하는 규정이 있는 경우에는 계약서 작성때부터 미리 이의를 제기하고 계약서 수정을 요청해야 한다. 그래야만 나중에 임대인과 계약서 문구를 두고 법적인 분쟁을 하더라도 시간과 감정을 소모하지 않을 수 있다.